Name: Pflegeapartments & Immobilien als Kapitalanlage – Pflege Capital
Brand: Pflege Capital
Rating: 5 (79 reviews)

Question 1

Lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?

Accepted Answer

Das hängt vom konkreten Objekt, vom Betreiber, vom Kaufpreis und von Ihrer persönlichen Situation ab. Pflegeapartments können durch langfristige Pachtverträge und geringen Verwaltungsaufwand planbare Einnahmen bieten. Dem stehen Risiken wie Betreiberinsolvenz, eingeschränkte Wiederverkäuflichkeit und Instandhaltungspflichten gegenüber. Eine Investition lohnt sich nur, wenn die Zahlen auch ohne Steuereffekt tragfähig sind und die Belastung zu Ihrer Liquidität passt.

Question 2

Welche Steuervorteile bieten Immobilien?

Accepted Answer

Bei vermieteten oder verpachteten Immobilien im Privatvermögen sind Werbungskosten abziehbar: insbesondere die Absetzung für Abnutzung (AfA) auf den Gebäudeanteil, Schuldzinsen, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und Erhaltungsaufwand. Übersteigen diese Kosten die Einnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Zudem ist ein Veräußerungsgewinn nach mehr als zehn Jahren Haltedauer grundsätzlich steuerfrei (§ 23 EStG).

Question 3

Kann ich mit Immobilien meine Einkommensteuer reduzieren?

Accepted Answer

Ja, ein negatives Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen. Wie stark, hängt von Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz ab. Wichtig: Der Steuervorteil ersetzt keine Wirtschaftlichkeit – Sie geben zunächst Geld aus, von dem das Finanzamt einen Teil erstattet. Voraussetzung ist außerdem eine Einkünfteerzielungsabsicht, also die Aussicht auf einen Totalüberschuss über die Nutzungsdauer.

Question 4

Welche Abschreibungen sind bei Pflegeapartments möglich?

Accepted Answer

Abschreibbar ist der Gebäudeanteil inklusive anteiliger Kaufnebenkosten – Grund und Boden nicht. Der lineare Satz beträgt in der Regel 2 % (Fertigstellung 1925 bis 2022), 2,5 % (vor 1925) oder 3 % (Fertigstellung ab 2023). Mitverkauftes Inventar kann gesondert über kürzere Nutzungsdauern abgeschrieben werden. Degressive AfA oder Sonderabschreibungen setzen besondere Voraussetzungen voraus und sind im Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung zu prüfen.

Question 5

Wie hoch sollte mein Einkommen für eine Immobilieninvestition sein?

Accepted Answer

Eine feste Grenze gibt es nicht. Entscheidend sind frei verfügbares Monatseinkommen, Rücklagen und Bonität. Banken prüfen, ob Rate und mögliche Unterdeckung dauerhaft tragbar sind. Steuerlich wirkt sich ein Immobilienverlust umso stärker aus, je höher Ihr Grenzsteuersatz ist – bei einem zu versteuernden Einkommen ab rund 70.000 € (Einzelveranlagung) greift der Spitzensteuersatz von 42 %.

Question 6

Kann ich eine Immobilie mit wenig Eigenkapital finanzieren?

Accepted Answer

Bei guter Bonität finanzieren Banken teilweise auch Kaufnebenkosten mit. Eine hohe Fremdfinanzierung erhöht jedoch Zinskosten, monatliche Belastung und das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung. Wir empfehlen, mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu tragen und zusätzlich eine Liquiditätsreserve vorzuhalten.

Question 7

Wie sicher sind die Pachteinnahmen einer Pflegeimmobilie?

Accepted Answer

Die Pacht ist vertraglich mit dem Betreiber vereinbart und wird oft indexiert. Sie ist aber nur so sicher wie der Betreiber selbst. Prüfen sollten Sie Bonität und Erfahrung des Betreibers, Laufzeit und Indexierung des Pachtvertrags, die Regelungen zu Instandhaltung (Dach und Fach) sowie mögliche Sicherheiten. Eine Garantie für die Pacht gibt es nicht.

Question 8

Was passiert bei einer Insolvenz des Pflegeheimbetreibers?

Accepted Answer

Im Insolvenzfall kann die Pacht ganz oder teilweise ausfallen, bis ein neuer Betreiber gefunden ist. Weil die Einrichtung für den Pflegebetrieb gebaut und regional versorgungsrelevant ist, wird der Betrieb in der Praxis häufig fortgeführt – oft aber zu neuen, unter Umständen niedrigeren Pachtkonditionen. Darlehensraten laufen in dieser Zeit weiter. Eine ausreichende Liquiditätsreserve ist deshalb Pflicht.

Question 9

Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf?

Accepted Answer

Neben dem Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 bis 2 %) und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Laufend kommen nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Finanzierungskosten hinzu.

Question 10

Wie funktioniert die Beratung bei Pflege Capital?

Accepted Answer

Nach dem digitalen Steuer-Check oder Ihrer Kontaktanfrage meldet sich Thomas von Donnerstein persönlich. Im kostenlosen Erstgespräch besprechen wir Ihre Ziele und Voraussetzungen. Danach erhalten Sie eine individuelle Strategie mit konkreten Objektvorschlägen und offener Modellrechnung. Ob Sie investieren, entscheiden Sie in Ruhe – ohne Zeitdruck.

Question 11

Kann ich auch klassische Eigentumswohnungen als Kapitalanlage erwerben?

Accepted Answer

Ja. Neben Pflegeapartments begleiten wir auch den Erwerb vermieteter Eigentumswohnungen, Neubau- und Bestandsimmobilien. Welche Variante sinnvoller ist, hängt u. a. von Ihrem Wunsch nach Verwaltungsaufwand, Ihrer Renditeerwartung und Ihrer Risikostreuung ab.

Question 12

Welche Risiken bestehen bei einem Immobilieninvestment?

Accepted Answer

Zu den wesentlichen Risiken gehören Mietausfall und Leerstand, Betreiber- bzw. Mieterbonität, steigende Zinsen nach der Zinsbindung, unerwartete Instandhaltungskosten, Wertverluste, eingeschränkte Veräußerbarkeit sowie Änderungen der Steuergesetze. Ein Immobilieninvestment ist eine langfristige Entscheidung mit hoher Kapitalbindung und sollte nur Teil einer breiter aufgestellten Vermögensplanung sein.

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